楼市二八定律初现！刚需入手正当时，投资炒房请自重！

好城市、好地段、好楼盘和好配套，才能经得起未来的时间考验，如有不慎，则很大几率将踏空楼市的节奏，被时代甩在后面。

　　其中有一个预测结论当时让很多人颇为困惑：2019年2季度以后，或许是绝大多数刚需入场的好时机。

　　为啥偏偏是2季度以后呢？为啥是刚需入场的好时候呢？为啥投资就不建议了呢？今年如果要买房，又该注意哪些事情呢？

　　眼瞅着2季度只剩十几天就要过完了，也到了该把这个预测补充完善的时候啦。

　　今天，菜导决定好好地把这些个问题，给大家一条条理清楚！

　　首先，请记住菜导此前强调过很多次的结论：

　　中国的楼市，不能再闭着眼睛买买买了。随便买一套放几年就价格翻番然后出手躺赚的好日子，已经一去不复返了。

　　准确地说，中国的楼市，即将开始进入残酷的二八定律阶段。

　　如果你买楼的节奏对了，杠杆稳了，标的准了，就能成为资产稳步升值的那20%。

　　如果你还是没有任何研究和分析地随便买买买，很大几率就成为那80%的接盘侠，别说保值增值了，以后能不能找到人脱手都是个大难题。

　　从今年2季度开始，楼市将正式步入分化的新阶段，像北上广深这样的大城市，要千方百计控制住，短期内坚决不能猛涨。

　　而远离大都市圈的三四五线城市的楼市，终究开始其价值回归的下行阶段。以恩施、赣州为代表的广大中小城市的未来，只能指望别降得太猛，搞出太多的麻烦来。

　　为什么这么说？我们来看看目前楼市的几大现状：

　　1.密集调控再现，

房住不炒不容挑战

　　据不完全统计，5月以来，全国各地累计针对房地产进行了41次调控。

　　整个2018年中国出了创纪录的438次房地产调控政策，平均每天都有1.23次新政出台。

　　进入2019年1季度，很多地方迎来了久违的“小阳春”，像苏州这样的城市更是冒头得厉害，很多人都认为经历了差不多3年的漫长调控之后，楼市似乎迎来了一丝放松的转机。

　　但5月的密集调控打破了这部分人的幻想。单月41次政策的出台，只能说明上面对于“房住不炒”这四个字的态度，可谓是铁血般坚决。

　　即便是有了“一城一策”这个口子，也不意味着调控在短期内会有放松的可能！

　　2.房企融资环境并未真正放松

5月17日，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱想成果促合规建设”工作的通知》要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　5月31日，有报道显示，因部分房企拿地激进，出现一些“地王”，监管部门将收紧部分房企公开市场融资渠道，包括债券以及ABS产品。

　　就在最近，央行发布了最新的PSL（抵押补充贷款）数据：连续两月0投放。而且今年前5月累计发放的PSL相比去年，大跌了65%。

　　这意味着，过往几年支撑三四五线城市楼市大涨的棚改资金，在今年直接腰斩。

　　所以，无论是主攻一二线城市的开发商还是三四五线城市的小开发商，在2季度前后所获得的融资支持都极其有限。

　　在眼下这个充满不确定因素的大环境下，也基本不会再轻易放开。

　　3.居民杠杆率并没有实质降低的迹象

　　根据社科院发布的报告显示，2019年第一季度实体经济部门杠杆率为248.83%，比2018年末还要高。

　　政府部门、非金融企业部和居民部门的杠杆率都在攀升，仅有金融部门是下降的。

　　居民的杠杆率更是由2018年末的53.2％升至现在的54.3％，已经对消费形成了持续且长期的挤出效应。

　　国际货币基金组织曾发布报告指出，当居民杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当居民杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。

　　所以，虽然目前的居民杠杆率看着还处在可控范围之内，但降杠杆的工作仍需要坚持下去。

　　对应的结果就是：从4-5月开始，越来越多的购房者开始发现，银行的贷款额度又开始收紧，放款周期也动辄1个月起步了。

　　说了这么多，接下来到底是个什么样的走势？

　　菜导也不卖关子了，各位拿出小本本记好咯，下面开始圈重点！

　　第一，无论你在哪个城市，刚需都可以入市，但也不能闭着眼睛买。

　　刚需在买房之前，必须明确自己到底要的是什么，在能力所及的范围内，菜导建议你一定要挑可能挑到的最好的地段、最好的开发商和最好的户型。

　　如果是买二手，就一定要在当地的热点区域入手，多花点时间多踩盘多询价交流。

　　无论是一手还是二手，从长远来看早晚都是要置换的，所以尤其应当重点考虑的是未来5年以后的流通性。

　　买一套对的，胜过你买N套没用的。

　　第二，如果你在三四五线城市有多套房产，可以考虑进行避险操作。

　　如果你不是真的有一大家子需要4-5套房子各自安置的话，那么现在是可以考虑出手一些换成现金，或者置换成大都市圈内的房产。

　　第三，现阶段不再建议继续加杠杆投资房产。

　　如果你已经有了1-2套还算不错的房产，且月供压力基本可控的话，菜导建议你短期内就维持一个不错的现金流状况，然后配置一些稳健的投资项目就行了。

　　如果你目前存量的房产超过4套，且有一半以上是在2016年前后入手的，菜导的建议是能出手1-2套降低杠杆压力最好，如果能扛住也行，但短期内也别再加杠杆买房了。

　　虽然楼市将进入二八分化的全新阶段，也不意味着每个手握4套以上一二线城市房产的你就一定能稳坐钓鱼台。

　　对于这部分人来说，由于一二线楼市在未来的2-3年内仍将维持横盘状态，所以现阶段最需要考虑的是持有房产的成本和效益。

　　如果你持有的房产变现困难且月供压力巨大，在眼下的环境下，很有可能因为现金流的问题而导致全盘崩坏。

　　总之，买房这个对于几乎所有中国人来说都异常重要的事情，在未来也将变成一个考验你的分析和决策能力的重大投资事项。

　　毕竟，这是一次动辄几十上百万前期投入，需要占用你未来10-30年现金流，且极有可能影响你整个家庭未来财富走向的决定。

　　好城市、好地段、好楼盘和好配套，才能经得起未来的时间考验，如有不慎，则很大几率将踏空楼市的节奏，被时代甩在后面。

　　最后，菜导也再次提醒一下大家：

　　如果这个节骨眼上还有谁告诉你买哪里就一定能在2-3年后价格翻番，让你赚得盆满钵满，那这人非蠢即坏。

　　靠投资炒房一夜暴富的时代，真的已经过去了！