产业人必看：产业园区规划招商运营这么难！！该如何破解？？

现阶段，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让地产开发企业在风口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求开发企业带着产业进来，开发商必须寻找更多资源背书；同时传统房地产行业的规模触顶，急需寻找新的利润增长点和业务亮点。

在这种情况下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选，产业地产重回各方玩家的视野。

物流园、电子商务园、文化创意园等产业园区，得利于精准的产业定位，得宠于政策扶持，城市及房地产行业均对此寄予厚望，不仅国内开发商趋之若鹜，更有国外资金抢占这一轮加速资本积累的先机。然而，随着全国各地城市市各产业园像吃了高乐高一样快速峘起又陆续倒下时，产业园经济迎来新一轮“泡沫论”的质疑。由于交通、基础建设、人才聚集率、国家政策等诸多原因导致产业园出现了空城的现象，被利好环境与政策吸引的新进年轻产业园与传统房企转型的产业园也双双遭受市场打击，面临“招商难”的困境。

这些新进的年轻园区，大多不懂产业规划，容易盲目招商，且急于求成，营销手段功利性太强，忽略产业园的硬件、软件建设，没有独立的想法，缺乏对市场的观察、思考和策划，只懂得一味照搬其他园区的经验，且服务也是一大短板。

而想要转型的传统房企开发商根本就没能抓住产业地产的本质，还停留在过去做地产的概念上。首先，在开发模式上，传统房企追求“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，这与“产业地产发展需要较长的周期”，“开发难度也大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高”的事实相悖。第二，房地产与产业地产本就是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，自然无法快速匹配产业地产的开发模式。最后一点，对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。如此这般，自然无法赢得市场的认可。

尽管各大产业园发展之路困难重重，但从宏观角度来看，产业转型升级必定是我们国家未来长期的发展战略，从中央发布的“国家十三五规划”、到国务院发布的“中国制造2025”可以看出国家政策对产业发展的支持度之高，从大势上可以看出产业地产发展前景是非常好的。再从市场的发展趋势看，产业地产经过十余年的粗放式发展，盘活存量和植入运营服务的时代已经到来，市场正从“盖物业”向“搭平台”，从“做产品”向“创服务”转变。未来产业运营服务商将会是城市产业发展重要的合作伙伴，是众多企业快速发展的重要伙伴。而目前具备产业和企业服务能力，具有产业聚集、平台整合能力的产业运营商在市场是稀缺的。

广东赢城作为一家专业的产业运营全案服务商，10多年行业累积经验，以产城人融合为理念，以产业运营为纽带，以企业服务为宗旨，以招商运营为手段，以产业园区、工业园区、产业新城、特色小镇及商务办公为载体，为地产企业、园区、地方政府等提供产业的研究及策划、产业发展规划、高新区规划、招商代理、运营管理、融资并购等全程一体化服务，构建地方政府、开发商、投资者、企业、人才多赢格局！

面对如今各大产业园区遭遇众多的发展制约与瓶颈问题，赢城是这样建议的。

（一）务实做好产业规划，实现狭路超车

如今产业园区定位趋同，普遍缺乏特色，园区品牌影响力较弱。面对同质化竞争，园区建设经营者必须本着求真务实的态度做好产业规划工作，加强区域研究、产业分析，评估区域经济基础产业资源和科技实力，考量产业拓展能力、招商引资能力和产业服务能力。

下面通过分享一下赢城操盘一个项目案例---宏远新智汇。

在赢城介入前，宏远新智汇虽部分楼宇已经在搭建，但却存在产业规划不清晰的致命问题，园区产业规划是园区建设的的主导方向，只有产业规划清晰了，其它规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。针对宏远新智汇目前存在的问题，赢城从项目产业规划、整体定位、招商运营、三大方面出发为开发商做规划。在运营上建立一站式企业服务中心，六大服务体系；成立粤港澳智能产业联盟；打造园区产业公共平台（科技、金融）；科技企业孵化器运营管理，建设赢城智谷加速器，引进产学研机构合作，引进专业服务机构合作伙伴，加入行业商协会合作；常期活动举办打造氛围最终实现运营促招商，帮助园区引进企业、配套总数82家，世界500强企业1家，上市企业2家，国企1家等优秀企业。

（二）聚集产业，引领产业高质量发展

产业园需积极培育战略新兴产业发展增长极，聚集优秀企业，促进传统产业转型升级与创新，坚定不移地坚持产业集聚发展路径，坚定不移地坚持招商引资引智。求真务实、脚踏实地做好园区的产业规划、产业招商与产业服务工作，着力做好产业链分析，扎实做好产业配套、产业招商和产业服务，考察区域产业集群状况与业绩等工作。同时和政府携手共同致力于对企业进行孵化、进行投资，让它们在本地成长。产业聚焦、企业聚集、金融支持、人才保障、创业驱动、创新策源、政策扶持、技术平台都要聚集在一起，实现产业集群化发展。

松山湖互联网产业园是赢城一手操盘的一个互联网产业园。松山湖互联网产业园是广东网游网络科技有限公司第一个投资建设的产业项目。在赢城介入前，该项目招商方向、运营方向等均处于未确定的状态，尤其是周边缺乏商业配套，产业氛围缺乏，产业链极度不完善。

针对这种情况，赢城是这样做的，通过利用政府扶持政策驱动，利用赢城产业大数据资源梳理和吸引互联网产业链、文化产业链的企业资源进行定向精准招商，同时开展龙头招商工作，将软通动力，瓦力科技，唯一网络等实力企业引进园区，倾力打造互联网媒体、网络游戏、互联网金融、移动互联网、智能硬件、软件与信息服务、服务外包、O2O和电子商务产业生态圈，最终形成互联网产业集群。

在园区运营层面，通过举办互联网行业招聘会、互联网行业创新创业大赛。搭建互联网相关产业平台，如互联网创客讲堂、TED项目路演大厅、互联网创投广场、互联网资源交易平台、互联网金融资产交易平台、黑客俱乐部、互联网众筹咖啡吧、互联网书吧、一站式企业服务中心，保姆式服务园区企业，最终形成运营促招商的可持续发展的产业生态体系，引领园中企业向高质量发展。

（三）全方位构建可循环的产业生态体系

随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，赢城建议产业地产商可摒弃传统的大规模化布局，另辟新出口，走向精细化发展之路，以降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措施。如今，园区的产业服务体系是企业在入驻时必不可少的参考指标。如深圳某产业园通过围绕产业链、创新链、人才链，构建完善的产业服务体系，以满足包括早期办公、孵化加速、投融资对接、商业模式构建团队成长、媒体资讯、培训教育、市场推广、专业咨询和交流圈子等创业企业全生命周期的成长需求，并致力服务于落地企业，提供资本支持、孵化高新技术企业、提供中介服务，打破传统服务方式的局限，实现“一站式”服务，让园区转型升级，打造创新孵化链条服务体系，把产业园区服务体系建设引向规范化。

（四）打造符合产业需求的产品以及定制化的服务和科学的运营模式，构建产业园自身IP

在如今产业园发展新时代下，将来无论产业园如何多元化发展，园区内企业的满意度和园区品牌美誉度的提升，都是需要关注的。回归本质，做好平台和服务，显得更为重要。同时值得关注的是，当前市场环境下，同质化竞争日趋激烈，如何创新打造符合产业需求的产品以及定制化的服务和科学的运营模式，构建产业园自身IP，也成为影响各产业运营服务商关注的重要因素。

赢城旗下拥有赢城咨询、赢城招商、赢城运营、赢城资本四大事业平台和赢城智库，以及赢城智谷、赢城数谷、赢城艺谷三大品牌资产，可为客户提供产业规划、产业招商、政策设计、产业运营、园区管理等一整套体系解决方案和海量的产业链资源。

广东嬴城作为产业地产服务商，希望能够在产业园区发展当中为开发企业各个环节解决相关问题，也希望能够通过我们提供的相关的顾问服务和营销服务，帮助企业去规避我们在产业园区的一些筹备难、定位难、招商难、运营难等问题，继续以“诚信、以人为本！专业、求实创新”的价值理念，致力于为各产业园提供最专业的规划、产业发展规划、产业招商与运营，为成为中国产业园区运营服务领军品牌扬帆再启航！为区域经济的发展贡献绵薄之力！为区域繁荣蕴育新未来！